Welke kosten zijn er bij de verkoop van een woning?

Een woning verkopen brengt meer kosten met zich mee dan alleen de eventuele commissie van een makelaar. Als verkoper betaal je doorgaans ook voor verplichte attesten en documenten. Heb je nog een lening op de woning, dan kunnen er bovendien kosten zijn om de hypotheek te laten doorhalen. Welke kosten precies gelden, hangt onder meer af van de ligging, het type woning en je persoonlijke situatie.

De kosten van een vastgoedmakelaar

Schakel je een vastgoedmakelaar in, dan betaal je meestal een commissie. Die wordt vaak berekend als een percentage van de verkoopprijs, soms met een vast minimumbedrag. De commissie en de diensten die inbegrepen zijn, verschillen per makelaar. Denk bijvoorbeeld aan publiciteit, bezoeken, onderhandelingen en begeleiding bij de verkoop.

Vraag vooraf een schriftelijke overeenkomst en controleer goed of de afgesproken vergoeding inclusief of exclusief btw is. Je kunt ook informeren welke kosten bijkomend kunnen worden aangerekend.

Attesten en documenten

Bij de verkoop moet je verschillende informatie over de woning aan de kandidaat-koper bezorgen. Sommige documenten zijn verplicht en kunnen kosten met zich meebrengen.

• Energieprestatiecertificaat (EPC): geeft informatie over de energiezuinigheid van de woning. Het moet doorgaans beschikbaar zijn wanneer je de woning te koop aanbiedt. De prijs hangt onder meer af van het type en de grootte van het gebouw.
• Elektrische keuring: in veel gevallen moet je een keuringsverslag kunnen voorleggen. Een ongunstig verslag betekent niet automatisch dat je de elektrische installatie vóór de verkoop moet laten aanpassen, maar de koper moet wel correct geïnformeerd worden.
• Bodemattest: in Vlaanderen vraag je dit aan bij OVAM. Ook in Brussel en Wallonië gelden regels rond bodemattesten, maar de procedure en bevoegde instantie verschillen.
• Stedenbouwkundige informatie: de koper moet informatie krijgen over onder meer de bestemming en eventuele vergunningen. De aanvraagprocedure en kosten verschillen per gemeente en gewest.
• Asbestattest: in Vlaanderen is dit in bepaalde gevallen verplicht voor gebouwen van vóór 20
  

  De regels verschillen naargelang het type gebouw en de verkoop.

• Overige documenten: afhankelijk van de woning kunnen bijvoorbeeld een postinterventiedossier, keuringsattest voor de stookolietank of documenten over de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw nodig zijn.

Niet elk attest geldt voor elke woning. Vraag daarom tijdig aan je notaris of makelaar welke documenten in jouw situatie nodig zijn. Zo vermijd je vertraging wanneer er een koper gevonden is.

Kosten voor de syndicus bij een appartement

Verkoop je een appartement, dan moet de syndicus bepaalde informatie over de mede-eigendom bezorgen, zoals gegevens over de gemeenschappelijke kosten, beslissingen van de algemene vergadering en eventuele achterstallen. Voor het opmaken en bezorgen van die documenten kan de syndicus een vergoeding aanrekenen.

Je hypotheek laten doorhalen

Loopt er nog een hypothecaire lening op de woning, dan wordt de lening bij de verkoop meestal terugbetaald met de verkoopopbrengst. De hypotheek verdwijnt echter niet vanzelf uit de registers. Daarvoor kan een notariële doorhaling nodig zijn, ook wel een handlichting genoemd. De kosten bestaan onder meer uit notariële en administratieve kosten en hangen af van je dossier.

Vraag je bank en notaris vooraf om een raming. Zo weet je hoeveel van de verkoopprijs na de terugbetaling van de lening en de doorhaling overblijft.

Mogelijke meerwaardebelasting

In bepaalde situaties kan de verkoop van een woning aanleiding geven tot belasting op een meerwaarde. De regels hangen onder meer af van het soort vastgoed, hoe lang je het bezit en of het je eigen woning is. Voor de gezinswoning gelden doorgaans andere regels dan voor een tweede verblijf, een opbrengsteigendom of bouwgrond.

Omdat de fiscale behandeling afhangt van je persoonlijke situatie en de toepasselijke regels, is het verstandig dit vooraf met een notaris of fiscaal adviseur te bespreken.

Andere kosten en financiële afspraken

Naast de bovenstaande posten kunnen er nog praktische of contractuele kosten zijn, bijvoorbeeld voor kleine herstellingen, het leegmaken van de woning of een verhuis. Ook afspraken over onroerende voorheffing en gemeenschappelijke lasten worden bij de verkoop doorgaans verrekend tussen koper en verkoper. De notaris licht toe hoe die verrekening in jouw dossier gebeurt.

Wie betaalt de notariskosten?

Bij een gewone verkoop betaalt de koper doorgaans de aankoopkosten, zoals de registratierechten en de kosten van de aankoopakte. Als verkoper betaal je niet zomaar de aankoopkosten van de koper. Je hebt wel je eigen kosten, bijvoorbeeld voor attesten, eventuele makelaarskosten en het doorhalen van een hypotheek.

Maak vooraf een kostenraming

De totale verkoopkosten zijn voor elke woning anders. Maak daarom vóór je de woning te koop zet een overzicht van de nodige attesten, de eventuele makelaarsvergoeding, de kosten voor een hypotheekdoorhaling en mogelijke fiscale gevolgen. Je notaris kan helpen om de kosten in jouw situatie in kaart te brengen.

Let op: de verplichtingen en procedures kunnen verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië en kunnen veranderen. Controleer daarom altijd welke regels gelden voor de ligging van jouw woning.

 

6 Onmisbare Tips over Kosten bij de Verkoop van een Woning in België

1. Makelaarskosten zijn meestal een percentage van de verkoopprijs; vergelijk offertes.
2. Reken op kosten voor het EPC-attest als er nog geen geldig attest is.
3. Voorzie kosten voor verplichte attesten en documenten, zoals het bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen.
4. Een elektrische keuring kan nodig zijn; vraag na of een nieuw keuringsverslag vereist is.
5. Bij een lopende hypotheek kunnen kosten voor de doorhaling van de hypotheek volgen.
6. Check mogelijke meerwaardebelasting en vraag een notaris of fiscalist om advies.

Makelaarskosten zijn meestal een percentage van de verkoopprijs; vergelijk offertes.

Makelaarskosten bedragen meestal een percentage van de verkoopprijs, maar het tarief en de inbegrepen diensten verschillen per makelaar. Vergelijk daarom meerdere offertes en kijk niet alleen naar de commissie: controleer ook wat inbegrepen is, zoals publiciteit, bezoeken en onderhandelingen, en of de vermelde prijs inclusief btw is.

Reken op kosten voor het EPC-attest als er nog geen geldig attest is.

Is er nog geen geldig EPC-attest voor je woning, dan moet je dit vóór de verkoop laten opmaken door een erkende energiedeskundige. De kostprijs hangt onder meer af van het type en de grootte van de woning. Vraag vooraf enkele offertes aan en controleer of het attest nog geldig is.

Voorzie kosten voor verplichte attesten en documenten, zoals het bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen.

Voorzie in je verkoopbudget ook kosten voor de verplichte attesten en documenten. Denk bijvoorbeeld aan het bodemattest en de stedenbouwkundige inlichtingen. Welke documenten je precies nodig hebt en hoeveel ze kosten, hangt af van de woning en de gemeente. Vraag daarom tijdig na wat van toepassing is, zodat je verkoop niet onnodig vertraging oploopt.

Een elektrische keuring kan nodig zijn; vraag na of een nieuw keuringsverslag vereist is.

Bij de verkoop van een woning kan een elektrische keuring verplicht zijn, afhankelijk van de installatie en de beschikbare keuringsdocumenten. Vraag je notaris of een erkend keuringsorganisme na of het bestaande verslag nog volstaat of dat er een nieuw keuringsverslag nodig is. Zo vermijd je verrassingen tijdens het verkoopproces.

Bij een lopende hypotheek kunnen kosten voor de doorhaling van de hypotheek volgen.

Heb je nog een lopende hypotheek op je woning, dan wordt de lening bij de verkoop meestal terugbetaald met de verkoopopbrengst. De hypotheek verdwijnt echter niet automatisch uit de registers: vaak moet ze officieel worden doorgehaald via een notaris. Aan die doorhaling zijn notariële en administratieve kosten verbonden. Vraag je bank of notaris vooraf om een raming, zodat je weet met welk bedrag je rekening moet houden.

Check mogelijke meerwaardebelasting en vraag een notaris of fiscalist om advies.

Controleer vóór de verkoop of je mogelijk meerwaardebelasting moet betalen. Dat hangt onder meer af van het type vastgoed, hoe lang je de woning bezit en of het je eigen woning is. De regels kunnen verschillen naargelang je situatie. Vraag daarom advies aan een notaris of fiscalist, zodat je niet voor onverwachte kosten komt te staan.