Huis verkopen: wat kost een makelaar?

Een makelaar kan helpen om je woning correct te prijzen, kandidaat-kopers te bereiken en de verkoop praktisch op te volgen. Daar staat een vergoeding tegenover. Hoeveel je betaalt, hangt af van de makelaar, de afgesproken diensten en de uiteindelijke verkoopprijs. In België ligt het ereloon niet wettelijk vast: je kunt de voorwaarden dus vergelijken en bespreken.

Hoe berekent een makelaar zijn kosten?

Veel makelaars rekenen een commissie als percentage van de verkoopprijs. Soms werken ze met een vast bedrag. Controleer altijd waarop het percentage wordt berekend: op de uiteindelijke verkoopprijs, en met of zonder btw.

Op makelaarsdiensten wordt doorgaans 21% btw aangerekend. Vraag daarom niet alleen naar het percentage, maar ook naar het totaalbedrag inclusief btw.

Rekenvoorbeeld

Stel dat je woning voor €350.000 wordt verkocht en je een commissie van 2,5% exclusief btw afspreekt:

• Commissie: €350.000 × 2,5% = €8.750
• 21% btw: €1.837,50
• Totaal: €10.587,50 inclusief btw

Dit is een voorbeeld, geen vast tarief. De berekening kan verschillen naargelang de afspraken in de bemiddelingsopdracht.

Wat zit er in het makelaarsereloon?

De ene makelaar biedt een uitgebreider pakket aan dan de andere. De vergoeding kan onder meer deze diensten omvatten:

• een schatting en advies over de vraagprijs;
• professionele foto’s, een grondplan of een virtuele rondleiding;
• een advertentie op vastgoedwebsites en promotie via andere kanalen;
• het beantwoorden van vragen en het organiseren van bezoeken;
• de opvolging van biedingen en onderhandelingen;
• hulp bij het verzamelen van informatie voor de verkoop.

Vraag welke prestaties precies inbegrepen zijn. Sommige diensten, zoals extra fotografie, publiciteit of administratieve ondersteuning, kunnen apart worden aangerekend.

Welke andere kosten kunnen erbij komen?

De makelaarscommissie is niet noodzakelijk de enige kost voor de verkoper. Voor een verkoop zijn ook bepaalde attesten en documenten nodig. Afhankelijk van je woning en de regio kunnen daar bijvoorbeeld kosten bij horen voor een EPC, een elektrische keuring, bodem- of stedenbouwkundige informatie en documenten van de vereniging van mede-eigenaars.

Welke documenten vereist zijn en wie ze aanvraagt of betaalt, kan verschillen. Bespreek dit vooraf met de makelaar en de notaris, zodat duidelijk is welke kosten nog boven op het ereloon komen.

Waarop letten in de overeenkomst?

Voor je de opdracht ondertekent, lees je best de voorwaarden zorgvuldig na. Let in het bijzonder op:

• De commissie: welk percentage of vast bedrag geldt, en of btw inbegrepen is.
• Het moment van betaling: wanneer het ereloon verschuldigd wordt, bijvoorbeeld bij een aanvaarde verkoopovereenkomst.
• De looptijd: hoe lang de opdracht loopt en hoe je die kunt beëindigen.
• Exclusiviteit: of je zelf nog een koper mag aanbrengen zonder commissie te betalen.
• Eventuele bijkomende kosten: welke uitgaven apart worden aangerekend.
• Verkoop na afloop van de opdracht: of er voorwaarden gelden wanneer een kandidaat die via de makelaar kwam later koopt.

Een exclusieve opdracht kan betekenen dat je ook commissie verschuldigd bent als je zelf een koper vindt. De precieze gevolgen hangen af van de overeenkomst. Vraag bij onduidelijkheden om uitleg vóór je tekent.

Hoe vergelijk je makelaars?

Kijk niet alleen naar het laagste tarief. Vergelijk ook de diensten, de ervaring met woningen in jouw buurt, de voorgestelde vraagprijs en de manier waarop bezoeken en onderhandelingen worden opgevolgd. Een hoge schatting is op zich geen garantie op een hogere verkoopprijs.

Vraag bij voorkeur meerdere makelaars om een voorstel en laat elk voorstel de totale kost inclusief btw vermelden. Zo kun je de prijs en de dienstverlening eerlijk naast elkaar leggen.

Samengevat

De kosten van een makelaar bij de verkoop van een huis zijn in België onderhandelbaar en hangen af van de gekozen formule. Vraag een duidelijke offerte, controleer of de btw inbegrepen is en bekijk welke attesten en bijkomende uitgaven nog nodig zijn. Met heldere afspraken weet je vooraf hoeveel de begeleiding je werkelijk kost.

 

9 Tips om de Kosten van een Makelaar te Beheersen bij het Verkopen van je Huis

1. Vergelijk de tarieven van meerdere makelaars.
2. Vraag of het makelaarsloon inclusief btw is.
3. Leg alle kosten schriftelijk vast.
4. Check welke diensten in de prijs zitten.
5. Vraag of advertenties extra kosten.
6. Bespreek wanneer het ereloon verschuldigd is.
7. Lees de duur en opzegtermijn van het contract na.
8. Onderhandel over het tarief en de voorwaarden.
9. Vergelijk niet alleen de prijs, maar ook de service.

Vergelijk de tarieven van meerdere makelaars.

Vergelijk de tarieven van meerdere makelaars voordat je een keuze maakt. Vraag telkens een duidelijke offerte met het ereloon, de btw en eventuele bijkomende kosten, en kijk ook goed na welke diensten inbegrepen zijn. Zo vergelijk je niet alleen de prijs, maar ook wat je ervoor terugkrijgt en kom je niet voor verrassingen te staan.

Vraag of het makelaarsloon inclusief btw is.

Vraag altijd of het makelaarsloon inclusief btw is. Makelaars vermelden hun ereloon soms exclusief btw, waardoor het uiteindelijke bedrag hoger uitvalt dan je eerst verwacht. In België wordt op makelaarsdiensten doorgaans 21% btw aangerekend. Laat daarom in de offerte duidelijk het totaalbedrag inclusief btw opnemen, zodat je de kosten correct kunt vergelijken en niet voor verrassingen komt te staan.

Leg alle kosten schriftelijk vast.

Leg alle kosten schriftelijk vast vóór je de makelaarsovereenkomst ondertekent. Vraag om een duidelijk overzicht van het ereloon inclusief btw, eventuele opstart- of publiciteitskosten en extra kosten voor bijvoorbeeld fotografie of attesten. Zo weet je precies welke diensten inbegrepen zijn en vermijd je verrassingen wanneer je woning verkocht is.

Check welke diensten in de prijs zitten.

Controleer goed welke diensten inbegrepen zijn in de prijs van de makelaar. Denk aan professionele foto’s, advertenties, bezoeken, onderhandelingen en hulp bij de nodige documenten. Sommige makelaars rekenen bepaalde kosten apart aan. Vraag daarom vooraf een duidelijk overzicht van wat je precies krijgt en laat eventuele extra kosten opnemen in de overeenkomst.

Vraag of advertenties extra kosten.

Vraag de makelaar of de advertenties inbegrepen zijn in het ereloon, of dat er extra kosten worden aangerekend voor publicatie op vastgoedwebsites, sociale media of andere kanalen. Laat ook vastleggen welke promotie je woning krijgt en of bijkomende uitgaven vooraf met jou worden besproken. Zo vermijd je verrassingen op de factuur.

Bespreek wanneer het ereloon verschuldigd is.

Bespreek vooraf duidelijk wanneer het ereloon van de makelaar verschuldigd is. Dat kan bijvoorbeeld zijn zodra er een verkoopovereenkomst met een koper is gesloten, maar de precieze afspraak hangt af van je bemiddelingsopdracht. Controleer ook wat er gebeurt als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

Lees de duur en opzegtermijn van het contract na.

Lees de looptijd en opzegtermijn van de bemiddelingsopdracht zorgvuldig na vóór je tekent. Zo weet je hoelang de makelaar exclusief voor je mag werken, hoe je het contract kunt beëindigen en of daar kosten aan verbonden zijn. Controleer ook wat er gebeurt als je de woning zelf verkoopt of als een kandidaat die via de makelaar kwam pas na afloop van de opdracht een bod uitbrengt.

Onderhandel over het tarief en de voorwaarden.

Onderhandel gerust over het tarief én de voorwaarden wanneer je een makelaar kiest. Vraag wat precies in de commissie inbegrepen is, of er extra kosten bijkomen en wanneer het ereloon verschuldigd is. Bespreek ook de looptijd en eventuele exclusiviteit van de opdracht. Vergelijk offertes van verschillende makelaars en laat het afgesproken tarief, inclusief btw, duidelijk opnemen in de overeenkomst. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent en vermijd je verrassingen achteraf.

Vergelijk niet alleen de prijs, maar ook de service.

Vergelijk bij het kiezen van een makelaar niet alleen de prijs, maar ook de service die je ervoor krijgt. Kijk welke diensten inbegrepen zijn, zoals professionele foto’s, advertenties, bezoeken en hulp bij onderhandelingen. Een lager ereloon kan aantrekkelijk lijken, maar als belangrijke onderdelen apart worden aangerekend, loopt de totale kost mogelijk op. Vraag daarom meerdere makelaars om een duidelijk voorstel met alle kosten en diensten op een rij.